Обследование жилых домов

Понятие «жилое помещение» разъясняет Жилищный Кодекс РФ. В документе сказано, что это — недвижимость, представленная в виде изолированного помещения, предназначенного для проживания людей. Собственником помещения или их совокупности, может быть частное, юридическое лицо или муниципалитет. Собственник несет определенную ответственность за безопасность жилого помещения или здания. Ему важно четко представлять, в каком состоянии находятся строительные конструкции, насколько пригодны и работоспособны системы жизнеобеспечения, какова категория сооружения на текущий момент.

Важность обследования жилых зданий для безопасности

Подчас сооружению или отдельным помещениям требуется капитальный ремонт или замена некоторых строительных конструкций, но для собственника такая необходимость не всегда очевидна. Бывают противоположные ситуации – объект пострадал от пожара или подвергся стихийному бедствию. Тогда необходимо понять: можно ли восстановить здание и какие именно принять меры, чтобы сооружение вновь стало безопасным и пригодным к эксплуатации?  Вот лишь некоторые ситуации, когда требуется помощь экспертной строительной организации, которая проведет на объекте комплекс инженерных изысканий по обследованию жилых помещений.

Обследование жилых зданий – распространенная услуга, которую оказывают многие строительные компании. Комплексные работы и расчеты, выполненные специалистами с большой долей достоверности установят, возможно ли восстановление конструкций через капитальный ремонт, как именно следует провести замену. Бывает, что итоги обследования аргументировано указывают на необходимость сноса.

Результаты обследования при необходимости передаются в комиссию по обследованию жилых помещений – орган, в течение 30 дней правомочный признать официальным факт аварийного состояния здания или помещения. Выводы комиссия сделает на основании акта обследования жилых помещений и технического заключения, полученных после обследования.

Подробнее о последнем документе. После проведения всех работ по обследованию, собственник или заказчик обследования получит на руки пакет документации по обследованию. Главным в нем является техническое заключение. Здесь, помимо категории, можно найти подробные рекомендации по ремонтно-восстановительным работам, которые следует провести в ближайшие сроки. Выполнив предписания заключения по обследованию, можно быть уверенным в том, что жильем пользоваться безопасно, оно является комфортным для проживания людей. Плановое инженерное обследование повторяется регулярно, не реже, чем один раз в десять лет. Это верный залог того, что ваше сооружение будет надежно служить еще долгое время.

Услуги по обследованию жилого дома

Заказчиком услуг по инженерной проверке состояния может быть:

•  собственник жилья;
• покупатель жилья при предстоящей сделки по недвижимости, если на это согласился собственник;
•  арендатор помещений (при условии, что собственник не возражает);
• такое обследование довольно часто проводится при возникновении конфликтных ситуаций — с помощью экспертного заключения спор можно разрешить в досудебном порядке.

Обследование жилых зданий предполагает ряд требований к уровню подготовки исполнителя:

• выполняющая обследование организация, должна иметь необходимые допуски СРО, лицензии;
• инструментальное оснащение, оборудование должно соответствовать требованиям, указанным в регламентах и должно быть сертифицировано;
• для проведения полноценного обследования и экспертиз нужна собственная выездная лаборатория;
• инженеры должны в совершенстве владеть инструментальным арсеналом для обследования жилых помещений;
• при обследовании должны применяться методики и выполняться работы соответственно базовым строительным нормативам — это ГОСТы, а также СП 13-102-2003.

Экспертные строительные организации проводят обследование различных объектов:

•  квартир в многоквартирных домах;
•  изолированной комнаты, расположенной в квартире;
•  частного жилого дома либо его части или доли;
•  комнаты в общежитии или хостеле;
•  иногда выполняется обследование иных апартаментов, формально к жилому фонду не относящихся, однако, использующихся для проживания людей.

В последнее время получили распространение монолитные дома. Это строения с бесшовным каркасом, отлитые из бетонной массы, совершенно  без швов и стыков.  Такие постройки крайне прочны и устойчивы к погодным условиям даже к серьезной сейсмической активности. Примечательно разнообразие архитектурных элементов в таких сооружениях – это скругленные фасады, башенки, эркеры, панорамные окна. Владельцам этих строений также важны инженерные проверки и выданные на руки результаты обследований каркасных монолитных жилых домов.

Не только введенные в эксплуатацию объекты подвергаются экспертному обследованию:

• еще на стадии нового строительства может потребоваться внести изменения в план, то есть выполнить частичную перепланировку;
• обследование необходимо, когда было оформлено право собственности на пока незаконченный объект;
•  строительство было прервано, а затем возобновилось снова — объект нуждается в обследовании;
• стороны заключили договор купли-продажи недвижимости, и требуется уточнение рыночной стоимости объекта — такая оценка возможна только на основании результатов инженерного обследования.

Если сооружение уже находится в эксплуатации, инженерное обследование понадобится в следующих ситуациях:

• оно только что построено – тогда необходимо его первое плановое обследование в срок не более поздний, чем 2 года с момента ввода в эксплуатацию;
• планируется расширить площадь за счет дополнительных пристроек и надстроек;
• здание переходит на выполнение других функций, либо какая-то его часть, к примеру, крыло или этаж, будет отныне служить иным целям;
•  предстоит ремонт или реконструкция;
• необходим акт обследования жилого помещения на предмет пригодности для проживания;
• нужно получить заключение по обследованию технического состояния садового дома для признания дома жилым.

Обследование жилых зданий или домов предполагает тщательную проверку состояния следующих элементов и конструкций:

•  цоколь и фундамент;
•  чердачные и подвальные помещения;
•  стены;
•  крыша;
• перекрытия;
• балконы и лоджии;
• лестницы;
• двери и окна;
• швы и стыки (в крупнопанельных домах).

Выполняющие обследование специалисты также осматривают состояние внутренней отделки, проверяют санитарно-гигиенические условия. Заказчик вправе также попросить проверить качество работы всех инженерных систем жизнеобеспечения или каких-то отдельных из них. Процедура о признании дома жилым – отдельный случай, требующий инженерного обследования. Для одобрения нужно подать пакет документов в органы местного самоуправления или МФЦ.

Здесь вам понадобится заключение по обследованию технического состояния садового дома для признания дома жилым, цена на составление которого определяется исполнителем. Напомним, что это должна быть организация или ИП – член СРО в области инженерных изысканий. Кадастровые инженеры или члены других СРО выдавать такие документы не вправе.

 Зачем обследовать жилые здания?

Многие причины, по которым стоит прибегнуть к инженерному обследованию уже обозначены. Добавим, что обследование жилого здания способно выявить невидимые дефекты, не очевидные проблемные ситуации, скрытые повреждения.

Преимущества обследования для предотвращения аварийных ситуаций и повышения энерго-эффективности

Обследование жилых зданий в состоянии значительно увеличить срок эффективной эксплуатации жилья, способствовать увеличению долговечности дома или жилого здания В силу комплексного подхода, состояние конструкций и отдельных их элементов оценивается с разных позиций. Это очень важно для предотвращения аварийных ситуаций. Инженерное обследование технического состояния жилого дома ответит на множество жизненно важных вопросов, волнующих и затрагивающих интересы жильцов дома, а также касающиеся управляющих организаций, решит многие проблемы или укажет пути к их решению:

• экспертиза (техническое обследование экспертной организацией) даст оценку пригодности для проживания;
• у заказчика появится итоговая документация, нужная при признании помещения жилым или нежилым, при переводе между этими категориями;
• будет определен и оценен ущерб после пожара или залива;
• собственник получит рекомендации по устранению сырости, холода, плесени, при некомфортных условиях проживания;
• проводящие обследование инженеры найдут причины повышенной концентрации вредных примесей и веществ;
• будут установлены причины громкого шума, высокого уровня вибраций, плохой звукоизоляции;
•  станет ясно соответствие жилища действующим нормам.

Типы обследования жилых зданий

Как видим, ситуаций, требующих провести на объекте обследование, довольно много. Поэтому и полный состав работ неоднозначен. Играет роль тип сооружения, его помещений, цели обследования и многие другие факторы. Но можно выделить ряд этапов, которые обязательно проходят специалисты, ведущие техническое обследование жилого дома:

•  осмотр, при котором происходит замер каждого видимого глазу дефекта, затем фиксируется на фото и описывается;
•  обмеры – выяснение точных размеров конструкций и их элементов;
•  инструментальное обследование, когда в обследование включается профильное оборудование, приборы для точных измерений, выявляются несущие способности конструкций, характеристики инженерных систем;
• определение категории технического состояния – она проводится на основании сравнения фактических результатов измерений с нормативными;
•  расчеты – с помощью компьютеров формируются графические документы, на их основании создается инженерное решение, то есть свод рекомендаций, предоставляемых заказчику;
• техническое заключение – главный итоговый документ обследования, имеющий силу экспертного заключения.

Процесс обследования

Опишем наиболее распространенный пошаговый алгоритм обследования в виде последовательности действий, предпринимаемых при инженерном обследовании жилых зданий.

Подробное описание этапов и методов, применяемых при обследовании

Начальная стадия обследования заключается в предварительном изучение вводной документации на здание:

• заказчик передает исходно-разрешительные документы исполнителю работ;
• исполнитель обследования изучает поэтажные планы, экспликации, выданные службой инвентаризации;
• собирается рабочая и проектная документация;
• выясняется год постройки и дата ввода объекта в эксплуатацию;
• исполнитель обследования знакомится с результатами аналогичных инженерных работ, связанных с геологическими изысканиями, предпринятых за последние 5 лет;
• передается инженерно-топографический план инженерных коммуникаций;
• анализируются предыдущие технические заключения обследований, экспертиз несущих конструкций и инженерных сетей объекта;
• собираются и изучаются сведения о расположенных поблизости подземных сооружениях, таких как туннели метро, объекты гражданской обороны и тому подобные объекты;
• анализируются данные о расположении зон с особыми условиями – к ним относятся зоны природоохранные, санитарно-защитные, в также находящиеся под охраной водоемы;
• собираются сведения о явлениях, представляющих опасность для объекта – геологических и техногенных.

Сбор и анализ таких данных необходим для начала работ в рамках второго этапа: визуального обследования и оценки технического состояния жилого здания. Также предварительно создаются важные текстовые и графические документы.  Такие исследования нужны, чтобы сформировать программу обследования, в которой перечисляются все виды предстоящих работ, количество и состав испытаний.

Наступает черед осмотра (визуального обследования), на котором применяются только самые простые приборы и измерительные инструменты, оно состоит из:

• проверки конструкций объекта на наличие дефектов – дефектоскопия, результаты которой собираются в виде подробного описания предполагаемых и наиболее вероятных причин их возникновения. Места расположения дефектов отмечаются на съемах фасада, поэтажных планах;
• при визуальном обследовании каждый поврежденный участок фотографируется;
• проработка самых сложных участков, выполнение дополнительных фотоматериалов с изображением проблемных узлов, элементов конструкций;
•  на основании вышеуказанных сведений предварительно оценивается техническое состояние жилого дома или сооружения;
• подготавливается следующий этап обследования, для чего в документацию вносятся данные о реальных и предполагаемых нехарактерных дефектах, возможных дополнительных зонах для обследований и испытаний, прочих нетипичных факторах, заранее предвидеть наличие и влияние которых затруднительно.

Инструментальная стадия технического обследования жилых зданий требует от исполнителя наличия отлаженных современных инструментов контроля, измерительных приборов, специализированного оборудования. Целью этапа становится уточнение данных, уже полученных на предыдущем, а также выявление новых важных сведений. В рамках инструментального (детального) обследования проводятся:

• обмерные работы с помощью измерительного оборудования, они нужны для подготовки нужных схем и чертежей, состоят в измерениях геометрических размеров всего сооружения, отдельных его конструкций, позволяет выявить отклонения несущих способностей от номинальных значений;
• выполняется фотоотчет посредством специального оборудования с последующим построением модели здания (фотограмметрия) для более точного определения размеров контуров сооружения и фиксации всех дефектных зон;
• основные несущих и ограждающие конструкции вскрываются – это необходимо, чтобы оценить общую несущую способность – отбираются керны, выполняется их маркировка, образцы передаются на анализ в лабораторию;
• применяются неразрушающие методы контроля – определяются прочность стальных, железобетонных конструкций, толщины защитного бетонного слоя, характеристики армирования несущих;
• измерения влажности строительных конструкций, степени их физического износа.

Выполнение третьего этапа обследования завершает полевые работы в рамках обследования – начинаются работы камеральные. Ведется анализ, обработка полученных при обследовании данных. Повторим, что основная цель всех стадий инженерного обследования – подготовка экспертного технического заключения. Заключительный этап включает:

• создание фактической расчетной схемы, картины реального распределения нагрузок на несущих каркас сооружения;
• поверочный расчет несущего каркаса исследуемого объекта с применением лицензионных компьютерных программ;
• определение технического состояния всех несущих;
• дальнейший анализ всех выявленных сведений для подготовки итоговой документации;
• формирование акта обследования жилого помещения и технического заключения.

Последний документ является экспертным заключением, обладает юридической силой (считается доказательством при отстаивании своих прав в суде), и состоит из:

• оценки технического состояния несущих и ограждающих конструкций;
• категории технического состояния объекта;
• рекомендаций, адресованных заказчику услуг, в которых подробно изложены пути устранения повреждений, отклонений, дефектов;
• обоснований необходимости и целесообразности капитального ремонта или ремонтно-восстановительных работ с указанием их объема и полного перечня;
• графической части, где находятся обмерочные чертежи, схемы дефектов, планы вскрытий, описание всех испытаний;
• итогового вывода о возможности безаварийной эксплуатации объекта в ближайшем будущем.

Специализированное оборудование и инструмент

Согласно своду ведомственных строительных норм – «Положению по техническому обследованию жилых зданий» (ВСН 57-88 р Госкомархитектуры) на третьем, инструментальном этапе обследования для определения степени соответствия фактических параметров проектным, данные измерений должны представлять собой минимальные и максимальные значения измеренных величин, пределы их отклонений (нижний и верхний), а также приемочные и браковочные параметры.

Применяются ультразвуковой, акустический, электромагнитный, тепловизионный методы. Норматив содержит также сведения о специальном оборудовании, необходимом для выполнения каждого типа работ по обследованию:

• при замерах геометрических габаритов, величин отклонений, прогибов применяются линейки, рулетки, штангенциркули, строительные уровни, рейки, нивелиры, в частности, гидростатические, оптические измерительные приборы (например, толщиномер), теодолит с оптической насадкой;
• для замеров сверхтонких элементов (ширина слоя герметика) используется металлический щуп – прибор на базе индикатора часового типа с ценой деления 0,01 мм;
• при измерениях механического сопротивления нагрузкам нужен адгезиметр;
• измерения температуры и влажности невозможны без различных термометров, психрометров, применяется термощуп с полупроводниковым термосопротивлением, контактные термометры, инфракрасные приборы;
• скорость, плотность тепловых потоков измеряют анемометром или термоанемометром, измерители теплового потока, для оценки скорости потока воздуха используется секундомер и линейка;
• звукоизолирующие параметры – применяют стандартный шумомер,
• уровни вибрации конструкции определяются аппаратурой для вибрационного контроля;
• освещенность измеряют люксметром;
• пустоты в кладке определяет акустический дефектоскоп;
• определение наличия металла, толщины защитного слоя и арматурного сечения в железобетонных конструкциях под силу металлоискателям, измерителям защитного слоя (ИЗС);
• специальный электронный влагомер незаменим при замерах уровня влажности;
• толщиномеры определяют толщины бетонного слоя;
• широко применяются технические стеклянные ртутные термометры, технические пружинные манометры, специальные водомеры.

В документе ВСН приводятся ссылки на все ГОСТы и правила, которым должны соответствовать при обследованиях методики измерений и участвующие в них приборы и оборудование.

Преимущества обследования жилых зданий

Собственник или заказчик получает на руки итоговый экспертный документ в виде технического заключения. Если вы планировали реконструкцию или перепланировку — обследование выработает все предписания ее касающиеся. Вы получите официальное подтверждение категории технического состояния вашего объекта.

Обследование жилых зданий выполняется обычно за период времени от 7 дней. Он отсчитывается с момента получение технического задания, предоставлением заказчиком исполнителю вводных данных. Работа инженеров на вашем объекте поможет решить массу проблем, предотвратить аварийное состояние, выяснить, требуется ли объекту капитальный ремонт и в каком объеме, какие ремонтно-восстановительные работы следует провести.